Az ingatlan eladásakor keletkezett bevétele után adózni kell. Pár éve megváltoztatták ennek feltételeit, több tényezőt is figyelembe kell venni az adó összegének kiszámításakor, nem mindig egyszerű átlátni a helyzetet, emiatt készítettük ezt az összefoglalót.
MENNYI ADÓT KELL FIZETNI INGATLAN ELADÁS UTÁN?
Az ingatlan értékesítési adó mit is jelent? Legfontosabb, hogy csak akkor kell fizetned, ha az ingatlant magasabb áron értékesítetted, mint amennyiért megvásároltad, akkor köteles vagy a különbözet után 15 százalékos adót fizetni.
Tehát ha 30 millióért vettél egy ingatlant és 50 millióért adtad el, akkor 20 millió forint 15%-át, azaz 3 millió forintot kell befizetned a NAV-nak. Az infláció vagy a lakásárak átlagos emelkedése nem játszik szerepet ebben a számításban.
A fizetendő adó összegét azonban több tényező is befolyásolja. Először is a legfontosabb tényező, hogy mennyi idő telt el az ingatlan megvásárlása óta, második legfontosabb pedig, hogy mennyi pénzt fektettél az ingatlanba az eladás előtt, történt-e felújítás, ha igen, mi volt az? Az ingatlan eladásból származó jövedelmed megszerzésének időpontja az a nap, amikor a földhivatalhoz eljuttattad a szerződés.
Zárójelben megjegyzem, hogy nemcsak az ingatlan eladásakor kell adót fizetni, hanem a lakás vásárlásakor is. Ezt az adót vagyonszerzési illetéknek nevezik, és az állam felé kell befizetni.
MITŐL FÜGG, HOGY MENNYI INGATLANADÓT KELL BEFIZETNI?
Az adó kiszámításánál 5 évet kell figyelembe vennünk. A nulladik év, amikor vásároltad az ingatlant. Az adóév kezdete január 1, ezért ugyanabban az adóévben mindegy, hogy februárban vagy decemberben vásárolod meg a lakást, az az adóév részének számít. Tehát ez a nulladik év, ez nagyon fontos.
Ha a nulladik évben és a vásárlást követő 1. évben adod el az ingatlant, akkor az adó mértéke 100%-os – azaz a vétel és eladás különbözetének 15%-nak a 100%-át kell befizetned.
Fenti példánknál maradva a 30 millióért vásárolt, 50 millióért eladott lakás után a 20 millió 15 %-ának a 100%-át, azaz 3 millió forintot kell befizetni.
Ha a vásárlást követő 2. évben adod el az ingatlanodat, akkor az adó mértéke már csak 90%-os. Tehát a fenti példánál maradva a 15% adónak csak a 90%-át, 2,7 millió forintot kell fizetned.
Ha a vásárlást követő 3. évben értékesíted az ingatlanodat, akkor már csak 60%-át kell kifizetned az adónak, ami a feni példánál maradva 3 000 000 x 0,6 = 1,8 millió forint.
Ha a vásárlást követő 4. évben értékesíted az ingatlant, akkor 30% az adófizetési kötelezettséged, azaz a 3 milliós adóból már csak 900 ezer forintot kell fizetned.
A vásárlást követő 5. évben pedig már 0% az adó.
Még egyszer, az adót nem a teljes eladási árból számoljuk, hanem a vétel és eladás során keletkező különbségből!
INGATLANADÓ AJÁNDÉKOZÁS ESETÉN
Ha ajándékozás útján szerezted meg az ingatlant és nem vásároltad, akkor természetesen más szabályok vonatkoznak az adózásra, hiszen ott nincs vételár:
a) ha fizettél illetéket ajándékozáskor, akkor annak az alapját veszik figyelembe a vételár meghatározásánál
b) ha nem fizettél illetéket, akkor az eladási ár 25%-a lesz az adóalap.
MILYEN KÖLTSÉGEK VONHATÓK LE AZ INGATLANADÓBÓL?
Ha építetted, bővítetted az ingatlant és 5 éven belül értékesíted, akkor, ha számlával rendelkezel róla, a anyagköltség és a munkadíj is leírható. Számla nélkül nem tudsz költséget levonni.
Jó hír, hogy egyéb költségek is elszámolhatók, lássuk, melyek azok (mindenről számlával kell rendelkezni):
- tehát az ingatlan vételára
- a vételkor befizetett illeték
- ügyvédi költség
- energetikai tanúsítvány díja
- ingatlanközvetítőnek kifizetett díj
- értékbecslés díja
- hirdetés díja
- tulajdoni lap lekérésének díja
- felújítások költsége, de nem mind, ezért ezt alább részletezem
LEVONHATÓ A FELÚJÍTÁS KÖLTSÉGE AZ INGATLANADÓBÓL?
Mi a helyzet a felújítás költségeivel? Kétféle felújítást különböztetünk meg, egyik az értéknövelő beruházás (amely az ingatlan szokásos piaci értékét befolyásolja), ilyen a nyílászárók cseréje, fürdőszoba felújítása, légkondicionáló beszerelése, fűtésrendszer korszerűsítése.
A másik típusú felújítás az állagmegőrzés, amely az eladást megelőző 24 hónapon belül kell, hogy történjen, ide tartozik pl. a festés, parkettázás. Az eladási árnak az 5%-át meghaladó mértékűnek kell lennie. (Itt van bennem némi bizonytalanság, mert eddigi tudásom szerint az értéknövelő és az állagmegőrző beruházások együttesének kell meghaladni az eladási ár 5%-át, de erre a NAV tájékoztató füzete külön nem tér ki. Érdemes tehát NAV állásfoglalást kérni, ha ez fontos tétel a költségek csökkentésénél).
Fontos!
A házilagos munkavégzés nem számolható el költségcsökkentő tételként.
Egy költséget nem lehet kétszer elszámolni (pl. ha kiadtad a lakásodat és ott már levontad ezt a tételt.
MIKOR NEM KELL INGATLANADÓT FIZETNI?
Ha több, mint 5 év telik el a vétel és az eladás között.
Ha az ingatlan eladásáig keletkezett költségeid elérik a vételár és eladási ár különbözetét (felújításra, bővítésre fordított összeg, ügyvédi költség, stb).
Ha váláskor, vagy élettársi közösség felbomlásakor az egyik fél lemond as tulajdonrészéről (még ha valamiért cserében mondott is le).
Ha a vételárat egy közeli hozzátartozó, vagy társa idősek otthonában történő elhelyezésére fordítod.
Az adóbefizetés elmulasztása komoly pénzbírságot vonhat maga után, ezért ne felejtsd el a befizetni az adót. Ha nagyobb összegről van szó, illetve, ha kiderül a szándékosság, akkor a szabadságvesztés büntetés lehetősége is fennáll. Ha késve fizetted be, akkor is számíts nagyobb összegű késedelmi kamatra.
Ha nem tudod egyben befizetni, kérj részletfizetési lehetőséget a NAV-tól.
INGATLANADÓ BEFIZETÉSE – SZÁMLASZÁMOK
2023-ban ezen a számlaszámon tudod befizetni az ingatlanvásárlás utáni SZJA-t:
10032000-06056353 (NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla)
2023-ban ezen a számlaszámon tudod befizetni a vásárláskor keletkező illetéket:
10032000-01070044 (NAV Illetékek bevételi számla)
A témáról a NAV honlapján is tájékozódhatsz…
Az írás tájékoztató jellegű.
Kerti Eri ingatlanszakértő
Ingatlan Mentorok Tanácsadó- és Ingatlaniroda
ingtlanadó
ingatlan utáni adózás
lakásvásárlás utáni adó befizetése NAV számlaszám
Ingatlan tulajdoni lap részei tulajdoni lap beszerzése
by