Ügyfeleink egyre gyakrabban keresnek meg azzal a dilemmával, hogy a külföldi élet mellett mit kezdjenek a Budapesten maradt lakásukkal: gyorsan eladják, kiadják hosszú távra, vagy inkább új mediterrán befektetésbe forgassák? Az alábbi tömör, de nagyon informatív útmutató lépésről lépésre segít, hogy néhány perc alatt tisztán láthasd a számokat, kockázatot és rejtett költségeket.
Egy átlagos budapesti lakás ma 64 nap alatt talál vevőt – ez tízéves rekordgyorsaság (telex.hu). Ugyanakkor a bérleti díjak is történelmi csúcson vannak: 250 000 Ft körüli mediánnal indult az év (infostart.hu). A kérdés jogos: gyorsan pénzzé tedd, vagy hosszú távon kamatoztasd? Az alábbi döntési útmutató végigvezeti a külföldön élő tulajdonost a fő szempontokon.
1. Piaci számok 2025 első negyedévéből
| Mutató | Érték | Forrás |
|---|---|---|
| Átlagos eladási idő | 64 nap | ingatlan.com |
| Új építésű átlagár | ≈ 1 M Ft/m² felett minden kerületben | index.hu |
| Medián bérleti díj | 250 000 Ft/hó | infostart.huksh.hu |
| Egyéves előretekintő bérleti hozam (nettó) | 4,7 % Budapesten | mnb.hu |
2. Gyorskalkulátor (példa)
- Ingatlan értéke: 60 m² × 1 050 000 Ft ≈ 63 M Ft
- Eladás egyszeri bevétele: ~63 M Ft
- Kiadás nettó hozama: 280 000 Ft × 12 hó × (1 – 0,15 SZJA) = 2,85 M Ft/év
- Éves nettó hozamráta: 2,55 M / 63 M ≈ 4,0 % (bruttó 4,7 % – kezelési díj, amortizáció levonása)
Irányadó szabály: ha a becsült nettó hozam < (kisebb mint): devizakockázat + alternatív befektetés (pl. 4 %-os PMÁP állampapír hozam), az eladás pénzügyileg is megfontolandó.
3. Mikor éri meg ELADNI?
- Hosszú távú EUR-cash-flow igény esetén – nyugdíjkiegészítés vagy fedezet a külföldi lakhatásra
- Tőkeigény a következő 1–3 évben (lakáscsere, vállalkozás, gyerek egyeteme, stb.)
- Komoly felújítás előtt áll a lakás – ha a megtérülés kétséges – készíts számításokat!
- Devizakockázat elkerülése: 2024-ben 377-415 HUF/EUR sávban hullámzott a forint (portfolio.hu); 10 % árfolyam-ingadozást kellene „lehúznia” a hozamnak
4. Mikor éri meg KIADNI?
- Kihasználod az értéknövekedést: 2024 ↗ 2025 Q1 között ≈ 19 %-os budapesti lakásár-ugrás mnb.hu).
- Alacsony alternatív hozam is megfelel – a 4,7 % körüli nettó hozam továbbra is az infláció felett van
- Adóoptimalizálás: 90 %-os költséghányad egyszerűsíti az adóbevallást
- Későbbi hazaköltözés terve – itthon marad a „bázis”
- Professzionális menedzsment elérhető – 10–12 % kezelési díj mellett „stressz-mentes” passzív jövedelem
5. Döntési mátrix
| Kérdés | IGEN | NEM |
|---|---|---|
| 1. Szükségem lesz-e a teljes tőkére 1–3 éven belül? | Eladás | 2 |
| 2. Elvárom-e, hogy a lakás 3 éven belül > 15 %-ot dráguljon? | Eladás | 3 |
| 3. Elfogadok-e 4–5 % nettó hozamot + árfolyam-rizikót? | 4 | Eladás |
| 4. Fontos-e a rendszeres bevétel? | Kiadás | 5 |
| 5. Van-e megbízható menedzsmentem (rokon vagy profi)? | Kiadás | Eladás |
(Ha legalább három válasz fut ki ugyanarra az oszlopra, az irány egyértelmű.)
6. Devizakockázat röviden
A forint (10 %-os éves kilengés mellett) akár egy teljes éves bérleti hozamot „megehet”. EUR-alapú befektetőknek érdemes részleges fedezeti stratégiát (EUR-HUF forward, befektetési alap) mérlegelni. portfolio.hu
7. Jog & adminisztráció külföldről
- Eladás: teljes körű ügyvédi- és földhivatali ügyintézés online meghatalmazással már lehetséges → személyes jelenlét nem kell
- Kiadás: fontos a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat + elektronikusan aláírható bérleti szerződés
- Adózás: 15 % SZJA, 90 % költséghányad; EU-s doppelt adóztatás elkerüléses egyezmények általában lefedik (pl. DE, AT, UK)
8. Gyakori kérdések FAQ
- Eladhatok-e online, ha külföldi bankszámlára kérem a vételárat?
- Kell-e magyarországi bankszámla a bérleti díjnak?
- Mekkora kauciót kérhetek 2025-ben?
- Lehet-e csak részben kiadni (pl. egyik szobát)?
9. Csekklista külföldi tulajoknak
- Ingatlan-értékbecslés (online + helyszíni)
- Piaci összehasonlító elemzés (CMA)
- Bérleti hozam-kalkulátor (táblázat)
- Devizakitettség felmérése
- Menedzsmentpartner kiválasztása (rokon vs. profi)
- Jogi dokumentumok digitalizálása
- Adóügyi konzultáció
10. Külföldi ingatlanvásárlás: mire figyelj, ha a budapesti lakás árát „mediterrán napfényre” cserélnéd?
Az eladásból felszabaduló tőke gyakran oda kerül, ahol Te is laksz – vagy ahol nyaralnál, és közben (közép-)hosszú távon kiadnád – általában valamelyik mediterrán országba. Vajon mi a jó megoldás? A következő szempontok segítenek, hogy ne (csak) a vételár alapján dönts.
11. Egyszeri költségek a vételáron felül
| Ország | Fő adók / illetékek | Jogi–admin. díjak | Reális plusz (vételár-arány) |
|---|---|---|---|
| Spanyolország | Új építés: 10 % ÁFA + 1,5 % AJD; használt: 7-10 % ITP | Közjegyző + földhivatal 1-1,5 % (1 200-2 000 €) | ≈ 10-13 % estrellasproperties.com |
| Portugália | IMT 0-7,5 % (+0,8 % illeték) | Közjegyző/nyilvántartás 1-2 % (≈ 1 000 €) | ≈ 7-10 % oceanhorizon.ptyouroverseashome.com |
| Görögország | Használt lakás: 3 % átírási adó; új építés: 24 % ÁFA | Közjegyző 1-2 %, földhivatal 0,5-1 % | ≈ 8-12 % renty.life |
| Horvátország | Átírási adó 3 %; ügyvéd + közjegyző ~1,5-2 % | Nyilvántartás, ügynöki díj 1-2 % | ≈ 6-8 % santorini-invest.com |
Tipp: Legyen 12-15 % tartalékod a tranzakcióra – így nem ér majd meglepetésként a helyi közmű-, vagy értékbecslési díj megfizetése.
12. Üzemeltetés és menedzsment-díjak
| Régió | Short-term (Airbnb) | Long-term | Megjegyzés |
|---|---|---|---|
| Spanyolország | 15-25 % bevétel | 8-12 % | Évente 1-2 % karbantartási alap ajánlott. airdna.co |
| Portugália | ~20 % + 6 % ÁFA | 10-12 % | AL-licenc kötelező a rövid távhoz. properstar.com |
| Görögország | 20-25 % | 10-15 % | 2025-től éjszakánként 2-8 € klímaadó. tranio.comreuters.com |
| Horvátország | 50-100 €/hó (alap), vagy 10-15 % bevétel | 8-12 % | Tervezett szigorítás a turistabérlésre. propertymanagementcroatia.comreuters.com |
13. Piaci trend: ingatlanár növkedés, vagy lejtmenet várható?
| Ország | 2024-ről 2025-re | Kilátás 2025-26 | Kockázati jel |
|---|---|---|---|
| Spanyolország | +9,9 % éves árnövekedés | +4-9 % várható | Illegális lakásfoglalók costadelsolproperty |
| Portugália | +9,3-10,8 % (Lisszabon/Algarve) | +5-8 % | Tartós kereslet, stabil adószabályok. theportugalnews.com |
| Görögország | +7,3 % (Q3 24), lassulás | +3-5 %, stabilizálódás | Klímaadó és STR-szigorítás. globalpropertyguide.comgreekcitytimes.com |
| Horvátország | +9-10 %, de mérséklődik | +3-7 % | STR-korlát, új ingatlanadó. euro-immobilien.bizreuters.com |
14. – 5 kérdés a döntés előtt, amit válaszolj meg
- Rövid vagy hosszú távú kiadás? Ha szezonális piacra (pl. Costa del Sol) lépsz, számolj magasabb menedzsment-díjjal és alacsonyabb téli kihasználtsággal
- Helyi partner: Van-e megbízható üzemeltető, vagy hajlandó vagy legalább negyedévente odautazni?
- Szabályozási irány: Emelkedő adók vagy kvóták veszélyeztetik-e a rövid távú bérbeadást (lásd Horvátország, Görögország)? Spanyol rövidtáv limitálása;
- Devizakitettség: EUR-övezeten kívüli befektetésnél – szükség lehet fedezeti stratégiára.
- Hozam vs. alternatíva: A nettó yield (bevétel – adó – menedzsment) meghaladja-e a PMÁP állampapír vagy ETF-portfólió várható hozamát + országkockázatot?
15. – Mini csekklista
- Extra költségek (≥ vételár × 12 %) kalkulálva
- Helyi adószám, bankszámla, biztosítás intézve
- Megbízási szerződés menedzsmentre (SLÁB: Service-Level-Agreement Budgets)
- Adó- és jogi tanácsadás (dupla adóztatás elkerülése)
- Exit-stratégia (5+ év árnövekedés-cél, vagy 7 %+ nettó hozam)
Ha úgy látjod, hogy a mediterrán álom most még túl sok kérdőjellel jár és a budapesti lakással elérhető 4-5 % os nettó hozam továbbra is versenyképes – különösen, ha egy profi csapat viszi a napi feladatokat helyetted. Keressen meg és beszéljük át a részleteket! Tel. +36 30 5722590
A cikk nem minősül befektetési tanácsadásnak, sem adótanácsadásnak. Tájékoztató jellegű.
okleveles ingatlankezelő, -ingatlanközvetítő és értékbecslő
by