Sok lakástulajdonos bizonytalan abban, hogy mi történik, ha a bérlője a kiadott lakásba szeretne bejelentkezni állandó vagy ideiglenes lakcímként. Gyakran felmerül a kérdés:
Elég a bérleti szerződés, vagy a tulajdonosnak külön nyilatkoznia kell?
A jogszabályi háttér
A lakcímbejelentést a 1992. évi LXVI. törvény szabályozza, végrehajtási rendelete a 146/1993. (X.26.) Korm. rendelet.
Ezek alapján:
- A bérlőnek joga van a lakóhelyét vagy tartózkodási helyét bejelenteni.
- A kormányablakban ezt lakcímbejelentő lapon kell megtennie.
- A szállásadó (azaz a tulajdonos vagy haszonélvező) hozzájárulása általában szükséges, kivéve, ha a bérlő teljes bizonyító erejű bérleti szerződéssel igazolja a lakáshasználati jogát (pl. két tanúval aláírt, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyzői okirat).
Mit jelent ez a gyakorlatban?
- Ha „egyszerű” bérleti szerződés van, amit a felek csak egymás között írnak, a kormányablakban kérni fogják a tulajdonosi aláírást is.
- Ha a szerződés teljes bizonyító erejű magánokirat (pl. két tanús bérleti szerződés, ügyvéd által ellenjegyzett okirat vagy közokirat), akkor önmagában elég lehet – de sok helyen a gyakorlatban így is kérik a hozzájárulást.
- A tulajdonos tehát nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy a tudta nélkül bárki oda legyen bejelentve a lakásába.
Mi a helyzet, ha a bérlőt ki kell jelenteni?
Sokan tartanak attól, hogy ha egy bérlő bejelentkezik, akkor „örökre ott ragad”. Ez nincs így:
- A tulajdonos kérelmére a jegyző kényszerkijelentést rendelhet el.
- Ez akkor lehetséges, ha a bérlőnek már nincs jogcíme a lakás használatára (pl. lejárt vagy felmondták a bérleti szerződést, és kiköltözött, vagy megszűnt a használati jogcíme).
- A kényszerkijelentés tehát nem megy „csak úgy”, hanem igazolni kell, hogy a bérlő ténylegesen már nem lakik ott.
- Ez egy adminisztratív eljárás, amelyet a tulajdonos kezdeményez így a hatóság törli a bérlőt a lakcímnyilvántartásból.
Adózás – miért nem adj ki lakást feketén?
Elsősorban, hogy ne légy adócsaló. Azonban a másik nagy félelem a tulajdonosok körében:
„Ha bejelentkezik a bérlő, a NAV is látni fogja, és lebukhatok.”
Ez részben igaz:
- Ha a bérlő bejelentkezik, nyoma lesz a lakcímnyilvántartásban, így nagyobb az esély, hogy az adóhatóság tudomást szerez a bérbeadásról.
- De fontos: már a bérleti szerződés megléte önmagában is kockázat a feketén kiadó számára, hiszen ha vita van a bérlővel és a szerződést előveszik, a NAV is léphet.
- Éppen ezért a legbiztonságosabb, ha minden bérbeadás legális, és a tulajdonos fizeti a 15% SZJA-t.
Ez az adókulcs nem magas***, ráadásul tiszta helyzetet teremt:
- nincs félelem a lebukástól,
- jogviták esetén is erősebb a tulajdonos pozíciója,
- a lakás és a tulajdonos is védve van.
*** Hosszú távú bérbeadásra az EU-n belül nagy eltérések vannak. Magyarország 15%-os SZJA-ja kifejezetten kedvező. Néhány ország, ahol jóval magasabb a bérleti díjak adóterhe:
1. Franciaország
- A bérleti díj progresszíven adózik, a bérbeadó teljes jövedelmével együtt.
- Alsó kulcs: 11%, de gyorsan felmegy 30–41%-ig, a legmagasabb jövedelmi sávban 45% is lehet.
- Ehhez jön még a 17,2% szociális hozzájárulás, tehát akár 62,2% is lehet a teljes teher.
2. Spanyolország
- Az adókulcs 19–47% között mozog (jövedelemadó szerint).
- Van, ahol lehet 60%-os kedvezményt érvényesíteni hosszú távú lakáskiadásnál, de a nettó adóterhelés így is sokkal magasabb, mint a magyar 15%.
3. Belgium
- A bérleti jövedelmet az ingatlan kataszteri értéke alapján számítják, és beépül az adóalapba.
- A gyakorlatban sokszor 30–40% körüli effektív adóteher jön ki.
4. Portugália
- A magánszemélyek bérleti jövedelme 28% forrásadóval adózik.
- Hosszú távú szerződéseknél van némi kedvezmény, de az alapadó így is közel duplája a magyar 15%-nak.
5. Olaszország
- Választható fix adó (cedolare secca): 21%, vagy csökkentett 10% kedvezményes szerződések esetén.
- Ha nem ezt választják, a bérleti díj a jövedelemadó része, ami akár 43% is lehet.
6. Németország
- Nincs külön fix kulcs: a bérleti díj a progresszív jövedelemadó szerint adózik.
- Kulcsok 14%–45% között, és mellé jön a szolidaritási pótlék + esetleges egyházi adó.
✅ Összességében: Magyarországon a 15% SZJA valóban az egyik legkedvezőbb bérbeadói adókulcs Európában. Sok nyugati országban kétszer-háromszor ennyit kell befizetni.
Miért fontos ez a tulajdonosnak?
Egy lakás bérbeadásánál sokféle kockázata lehet – a lakcímbejelentést több tulajdonos kockázatnak érzi.
Azért tartanak tőle a tulajdonosok, mert úgy érzik, hogy ezzel elveszítik az irányítást a saját ingatlanuk felett. A valóságban azonban a bejelentés nem ad külön jogokat a bérlőnek – a kockázatot inkább a rosszul megírt szerződés vagy az illegális kiadás jelenti.
Tehát fontos tudni, hogy:
- A bérlő lakcímbejelentése nem ad tulajdonjogot és nem akadályozza a lakás eladását sem.
- A kényszerkijelentés lehetősége mindig adott, ha a bérlő már nem jogosult ott lakni.
- A legnagyobb biztonságot az jelenti, ha a bérbeadás minden pontja legális és átlátható.
Miért védi a szerződés a tulajdonost?
Sokan csak egy „egyszerű” megállapodással adják ki a lakást, de valójában a részletes, jól elkészített bérleti szerződés a tulajdonos legfontosabb védelme.
- Az ingatlan állapota és berendezése
A szerződésben pontosan rögzíthető, milyen állapotban adja át a lakást, milyen bútorok, gépek, felszerelések vannak benne. Ha a bérlő kárt tesz bennük, a szerződés alapján egyértelmű a felelősség, és könnyebb érvényesíteni a kártérítést.- Használati szabályok
Le lehet írni, hogy mire használható a lakás (pl. nem adható albérletbe harmadik félnek, nem tartható benne háziállat, ha a tulaj ezt nem engedi, stb.). Ez csökkenti a kellemetlen meglepetéseket.- Kiköltözés a szerződés végén
A szerződésben meghatározott határidő lejártával a bérlőnek kötelessége kiköltözni. Ez egy kulcspont: ha nincs írásos megállapodás, sokkal nehezebb jogi úton kikényszeríteni a kiköltözést.- Közjegyzői nyilatkozat
A legbiztosabb megoldás, ha a bérlő a szerződés aláírásakor közjegyzői nyilatkozatban vállalja, hogy a bérleti idő lejártával elhagyja az ingatlant. Ez végrehajtható okiratnak minősül, vagyis ha nem költözik ki önként, a bírósági pereskedés helyett azonnal végrehajtót lehet kérni. Ez rengeteg időt és idegeskedést spórol meg a tulajdonosnak.
Hogyan segítünk mi?
Ingatlankezelőként pontosan tudjuk, milyen papírokra van szükség, és hogyan érdemes a szerződéseket megfogalmazni, hogy a tulajdonos érdekei mindig védve legyenek.
- Megírjuk a megfelelő formátumú bérleti szerződést.
- Előkészítjük a szükséges nyilatkozatokat a lakcímbejelentéshez.
- Tanácsot adunk abban is, mikor érdemes engedélyezni az állandó lakcímbejelentést, és mikor elég az ideiglenes.
- Segítünk a kényszerkijelentés elindításában, ha erre szükség van.
- A teljes adminisztrációt kézben tartjuk, hogy Önnek ezzel se kelljen foglalkoznia.
Összefoglalás
A bérlő bejelentkezése nem automatikus, mindig a tulajdonos tudtával történik.
A jogszabály lehetővé teszi, hogy a bérlő a szerződés alapján bejelentkezzen, de a gyakorlatban a legtöbb helyen a tulajdonos hozzájárulása nélkül ez nem megy.
A tulajdonos kényszerkijelentést is kérhet, ha a bérlőnek már nincs joga a lakásban tartózkodni.
És ami a legfontosabb: ne adj ki lakást feketén. A 15% adóval tisztán, biztonságosan, jogilag védetten adhatja ki lakását.
👉 Szeretné biztonságban tudni a lakását, és elkerülni a bonyodalmakat?
Vegye fel velünk a kapcsolatot – mi átvállaljuk a szerződéskötéstől az adminisztráción át egészen a bérlő kezeléséig mindent.
Az itt leírtak nem minősülnek jogi, vagy gazdasági tanácsadásnak. Jogi ügyekben forduljon ügyvédhez, gazdasági ügyekben gazdasági szakemberhez (pl. könyvelő).
INGATLAN MENTOROK Tanácsadó- és Ingtlaniroda
Jekkel Béla Ingatlanszakértő
